La gestion de patrimoine et des avoirs est un sujet complexe qui exige de multiples expertises. Pour optimiser son patrimoine, et notamment son patrimoine immobilier, de nombreux outils existent. Quels sont ces outils ? Comment les utiliser au mieux pour la gestion des avoirs au global, mais également pour l’optimisation du patrimoine immobilier ?
Faire un bilan patrimonial, pourquoi c’est important ?
Le bilan patrimonial est l’outil indispensable de l’optimisation de patrimoine. Il permet de dresser l’état des lieux d’un foyer fiscal, en prenant en compte toutes ses composantes :
- la situation familiale ;
- la situation professionnelle des membres de la famille ;
- l’ensemble des actifs, financiers comme immobiliers ;
- le passif (les crédits).
Une fois ces éléments recueillis, on obtient une vision globale à 360 degrés. Cela permet d’adresser toutes les problématiques patrimoniales : fiscalité, préparation de la retraite, transmission, rentabilité des capitaux, etc.
Comment optimiser son patrimoine immobilier ?
L’immobilier est au cœur de la gestion du patrimoine. Il représente souvent une part prépondérante des avoirs et de la fiscalité. En effet, les biens immobiliers sont taxés au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, auxquels s’ajoute parfois l’IFI. Quelles solutions existent pour optimiser ses biens immobiliers ?
Tirer profit du déficit foncier
C’est le moyen le plus simple d’optimiser la fiscalité de son patrimoine immobilier. Dans le cadre d’un logement nu au régime réel, le contribuable peut déduire les travaux d’aménagement réalisés. Si les charges sont plus importantes que les recettes locatives, cela crée un déficit foncier qui est déductible du revenu global. Cet avantage est limité à 10 700 € de déficit par an, mais l’excédent est utilisable pendant 6 ans sur le revenu global et 10 ans sur les revenus fonciers. Non seulement ce procédé permet de ne pas être imposé sur les revenus fonciers, mais il vient également diminuer le montant total des revenus déclarés.
Utiliser les lois fiscales incitatives
Une autre option pour gérer efficacement son patrimoine est d’effectuer une opération dans le cadre d’une loi fiscale. Que ce soit la loi Pinel, le LMNP en Censi Bouvard ou encore la loi Denormandie, chacune apporte des avantages fiscaux non négligeables aux propriétaires. Elles offrent notamment la possibilité d’amortir une partie du bien contre le respect de certaines conditions (engagement de location, plafond de loyers, etc.).
Créer une SCI familiale
Pour les personnes au patrimoine immobilier important, il peut être conseillé la création d’une société civile immobilière familiale. Dans le cas d’une SCI, les biens sont apportés au capital et les associés reçoivent des parts de la société. Cette solution est particulièrement intéressante pour préparer la succession et transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants. En effet, cela permet de donner des parts sans interférer sur la gestion ou bloquer la vente des biens.
Optimiser l’IFI : quelles solutions ?
Tout contribuable est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière si son patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros. Dans ce cas, un pourcentage d’imposition progressif est appliqué à partir de 800 000 €. Quelles solutions existent pour optimiser l’IFI ?
Faire un don
Depuis 2018, les dons à des organismes reconnus d’utilité publique sont déductibles à hauteur de 75 % du montant de l’IFI (dans la limite d’une réduction de 50 000 €). C’est un excellent moyen de faire une bonne action tout en réduisant la charge fiscale.
Démembrer un bien immobilier
Le démembrement consiste à séparer l’usufruit d’un bien de sa nue-propriété. Si un bien est démembré, c’est l’usufruitier qui doit le déclarer dans son IFI. Pour préparer la succession, il est courant de faire une donation de la nue-propriété d’un bien immobilier à un ou plusieurs de ses enfants. Cependant, si cette opération est favorable pour la transmission du patrimoine, elle ne réduit pas l’IFI pour autant. Une autre opération consiste donc à donner non pas la nue-propriété, mais l’usufruit à un ou plusieurs de ses enfants pour une durée déterminée. Le bien immobilier sort ainsi de l’assiette taxable de l’IFI des parents.
Une autre opportunité offerte par le démembrement de propriété est l’achat de la nue-propriété seule d’un bien. En plein développement, ces opérations permettent de mobiliser une mise initiale moins élevée, et de ne pas être assujetti à l’IFI. À une certaine date déterminée à l’avance, l’usufruit est restitué au nu-propriétaire, sans versement supplémentaire. Son financement a en effet été effectué grâce aux revenus de la nue-propriété pendant la durée du contrat.
À qui s’adresser pour obtenir des conseils en optimisation de patrimoine ?
La gestion des avoirs est un vaste sujet. Optimiser toutes les composantes du patrimoine demande une expertise fiscale, juridique et financière. Un conseiller indépendant ou un cabinet en gestion de patrimoine sont qualifiés pour réaliser un bilan patrimonial et proposer un accompagnement dans la durée. En effet, gérer son patrimoine est un travail de long terme, qui demande un suivi et des ajustements réguliers.
